VERGİ SİRKÜLERİ
SİRKÜLER TARİHİ : 02.01.2026
SİRKÜLER NO : 2026/15
BİNA VE ARAZİ VERGİ DEĞERLERİ YENİDEN BELİRLENMİŞTİR
(89 Seri Nolu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği 31 Aralık 2025 Tarih ve 33124 Sayılı Resmî Gazete’de Yayımlanmıştır)
- Giriş
Bilindiği üzere, 1319 sayılı Kanunun 7566 sayılı Kanun ile değiştirilen geçici 23 üncü maddesinde, “2025 yılında 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak Kanunun 29 uncu maddesine göre 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemez.
33 üncü maddeye (8 numaralı fıkra hariç) göre mükellefiyet tesisi gereken hallerde bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, 2026 yılında uygulanmak üzere 2025 yılında takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri esas alınır. Ancak esas alınan bu değerler, ilk yıl 2025 yılına ilişkin uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin iki kat fazlasını geçemez. Şu kadar ki, 33 üncü maddenin (6) numaralı fıkrası kapsamında mükellefin değişmesi durumunda birinci fıkra hükmü uygulanır.
Takip eden 2027, 2028 ve 2029 yıllarında, 29 uncu madde kapsamında bina ve arazi vergisi matrahları ile asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri birinci ve ikinci fıkraya göre belirlenen değerler üzerinden hesaplanır.
Emlak vergi değeri veya asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri esas alınarak uygulanan vergi, harç ve diğer mali yükümlülükler için de bu madde hükümlerine göre belirlenen değerler dikkate alınarak uygulanır.
Bu maddenin uygulamasına ilişkin usul ve esasları belirlemeye Hazine ve Maliye Bakanlığı yetkilidir.” hükümleri yer almaktadır.
7566 sayılı Kanun ile 1319 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin ikinci ve üçüncü fıkralarında yer alan “yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde” ibareleri “yeniden değerleme oranında” şeklinde değiştirilmiştir.
Emlak vergisinin matrahı 1319 sayılı Kanuna göre hesaplanan vergi değeridir. Aynı Kanunun 29 uncu maddesine göre vergi değeri;
- a) Arsa ve araziler için, 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre,
- b) Binalar için, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak Kanunun 31 inci maddesi uyarınca hazırlanmış bulunan yönetmelik hükümlerinden yararlanılmak suretiyle hesaplanan bedeldir.
Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin 213 sayılı Kanun hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen (7566 sayılı Kanunla yapılan değişiklik sonrasında) yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle bulunur.
Aynı Kanunun 33 üncü maddesine (8 numaralı fıkra hariç) göre mükellefiyet tesisi gereken hallerde vergi değerinin hesaplanmasında, 213 sayılı Kanunun mükerrer 49 uncu maddesinin (b) fıkrasına göre belirlenen arsa ve arazi birim değerleri, takdir işleminin yapıldığı yılı takip eden ikinci yıldan başlamak suretiyle her yıl, bir önceki yıl birim değerinin, 213 sayılı Kanun hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen (7566 sayılı Kanunla yapılan değişiklik sonrasında) yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle dikkate alınır.
Vergi değerinin hesabında bin liraya, verginin hesaplanmasında ise bir liraya kadar olan kesirler dikkate alınmaz.
1319 sayılı Kanunun 29 uncu maddesine göre vergi değerinin hesabında dikkate alınan asgari ölçüde arsa ve arazi birim değeri, 213 sayılı Kanunun asgari ölçüde arsa ve arazi birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca takdir olunan metrekare birim değerlerine göre belirlenmektedir.
Asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdirleri, 213 sayılı Kanunun mükerrer 49 uncu maddesinin (b) fıkrası hükmü uyarınca takdir komisyonlarınca dört yılda bir yapılmaktadır. Söz konusu takdir işlemleri, 213 sayılı Kanunun 72 nci maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları hükmü uyarınca oluşturulan arsa ve arazi takdir komisyonları tarafından yapılmaktadır.
Takdir komisyonlarınca asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri;
- a) Arsalarda, her mahalle için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler itibarıyla tespit edilmektedir.
- b) Arazilerde her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla tespit edilmektedir.
- 1319 Sayılı Kanunun Geçici 23 üncü Maddesinin Birinci Fıkrasına Göre 2026 Yılında Uygulanabilecek Emlak Vergi Değeri
2025 yılında, takdir komisyonlarınca 2026 yılı için asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerine ilişkin takdirler yapılmıştır.
1319 sayılı Kanunun geçici 23 üncü maddesinin birinci fıkrası gereğince; 2025 yılında takdir komisyonlarınca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak Kanunun 29 uncu maddesine göre 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, belediyeler tarafından 2025 yılına ait vergi değerleri ile karşılaştırılacaktır. 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını aşıyorsa, 2026 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerleri olarak, 2025 yılında uygulanan vergi değerlerinin iki kat fazlası esas alınacaktır. a) 2025 yılı veya önceki yıllarda mükellef olanların, arsa ve arazi takdir komisyonlarınca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak Kanunun 29 uncu maddesine göre 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri 2025 yılında uygulanan vergi değerlerinin iki kat fazlasını aşıyorsa, 2026 yılında uygulanacak vergi değerleri mezkûr Kanunun geçici 23 üncü maddesinin birinci fıkrası gereğince örneklerdeki gibi hesaplanacaktır. Örneklere Tebliğ’in 4’üncü maddesinde yer verilmiştir.
Mezkûr Kanunun geçici 23 üncü maddesinin birinci fıkrası ve ikinci fıkrasının üçüncü cümlesi gereğince 1319 sayılı Kanunun 33 üncü maddesinin (6) numaralı fıkrası kapsamında binanın veya arazinin mükellefinin değişmesi durumunda da bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, takdir komisyonlarınca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak mezkûr Kanunun 29 uncu maddesine göre 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, belediyeler tarafından 2025 yılında uygulanan vergi değerleri ile karşılaştırılacaktır. 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri 2025 yılında uygulanan vergi değerlerinin iki kat fazlasını aşıyorsa, 2026 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, 2025 yılında uygulanan vergi değerlerinin iki kat fazlası esas alınacaktır. Bu çerçevede, bahse konu durumda 2026 yılına ilişkin vergi değerleri mezkûr Kanunun geçici 23 üncü maddesinin birinci fıkrası ve ikinci fıkrasının üçüncü cümlesi gereğince örneklerdeki gibi hesaplanacaktır. Örneklere Tebliğ’in 5’inci maddesinde yer verilmiştir.
1319 sayılı Kanunun 33 üncü maddesinin (6) numaralı fıkrası kapsamında mükellefin değişmesi durumunda bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, arsa ve arazi takdir komisyonlarınca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak aynı Kanunun 29 uncu maddesine göre 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını aşmıyorsa herhangi bir işlem yapılmayacak, 2026 yılı için takdir komisyonlarınca takdir edilen değerler esas alınarak ilgili belediyeler tarafından bina ve arazi vergi değerleri hesaplanacaktır.İlgili örnek uygulamaya Tebliğ’in 5’innci maddesinde yer verilmiştir.
- 1319 sayılı Kanunun Geçici 23 üncü Maddesinin İkinci Fıkrasına Göre 2026 Yılında Uygulanabilecek Vergi Değeri
1319 sayılı Kanunun geçici 23 üncü maddesinin ikinci fıkrasında, aynı Kanunun 33 üncü maddesinde yer alan vergi değerini tadil eden sebeplerle 2026 yılında mükellefiyet tesisi gereken hallerde bina ve arazi vergi değerlerinin hesabı ve sınırına ilişkin düzenlemeye yer verilmiştir. Ancak, mezkûr Kanunun 33 üncü maddesinde sayılmakla birlikte aynı maddenin;
– (6) numaralı fıkrasında yer alan, bir bina veya arazinin mükellefinin değişmesi,
– (8) numaralı fıkrasında yer alan, herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamında devamlı olmak üzere bina ve arazinin değerlerinde %25’i aşan oranda artma veya eksilme olması,
hallerinde geçici 23 üncü maddenin ikinci fıkrası kapsamında işlem tesis edilmemesi öngörülmüştür.
1319 sayılı Kanunun 33 üncü maddesinde sayılan;
- Yeni bina inşa edilmesi (Mevcut binalara ilaveler yapılması veya asansör veya kalorifer tesisleri konulması yeni inşaat hükmündedir),
- Bir binanın yanması, yıkılması suretiyle veya sair sebeplerle tamamen veya kısmen harabolması veya binada mevcut asansör veya kalorifer tesislerinin kısmen veya tamamen kaldırılması,
- Bir binanın kullanış tarzının tamamen değiştirilmesi veya bir binanın ikamete mahsus mahallerinden bir kısmının dükkân, mağaza, depo gibi ticaret ve sanat icrasına mahsus mahaller haline kalbedilmesi (Bir apartmanın her dairesi bir bina sayılır ve tadil sebebi, yalnız kullanış tarzı tamamen veya kısmen değiştirilen daire için geçerli olur.),
- Arazinin hal ve heyetinde değişiklik olması:
- a) Arazinin fidanlandırılması veya ağaçlandırılması, bağ haline getirilmesi.
- b) Fidanlı, ağaçlı veya kütüklü bir arazinin tarla haline getirilmesi veya gelmesi.
- c) Tarım yapılan bir arazinin tabii bir afet veya arıza sebebiyle veya sair sebepler yüzünden tarıma elverişsiz hale gelmesi.
ç) Tarım yapılmayan bir arazinin tarıma elverişli hale getirilmesi.
- d) Arazinin parsellenmek suretiyle arsalar haline getirilmesi.
- Bir binanın mütemmimi durumunda olan arazinin mütemmimlik durumundan çıkması veya bir arazi ve arsanın bina mütemmimi durumuna girmesi,
- Bir bina veya arazinin taksim veya ifraz edilmesi (Araziden bir kısmının istimlak edilmesi de ifraz hükmündedir),
- Müteaddit arazi ve arsaların tek bir arazi ve arsa haline getirilmesi veya müteaddit hisselere ayrılmış olan bir binanın bütün hisselerinin birleştirilmesi,
sebepleriyle 2026 yılında mükellefiyet tesisi gereken hallerde vergi değerinin hesabında, 2026 yılında uygulanmak üzere 2025 yılında takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri esas alınacak, ancak bu değerler, ilk yıl olan 2026 yılında, 2025 yılına ilişkin uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin iki kat fazlasını geçemeyecektir.
Dolayısıyla, bahse konu durumlarda 2026 yılında mükellefiyet tesisi gereken hallerde bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, takdir komisyonlarınca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri belediyeler tarafından 2025 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin iki kat fazlası ile karşılaştırılacaktır.
2026 yılında uygulanmak üzere takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri, 2025 yılında uygulanan arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin iki kat fazlasını aşıyorsa, 2026 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, 2025 yılında uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin iki kat fazlası esas alınacaktır.
İlgili örneklere Tebliğ’in 6’ncı maddesinde yer verilmiştir.
İkinci fıkrada belirtilen sebeplerle 2026 yılında mükellefiyet tesisi gereken hallerde bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, takdir komisyonlarınca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri, belediyeler tarafından 2025 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin iki kat fazlasını aşmıyorsa herhangi bir işlem yapılmayacak, 2026 yılı için takdir komisyonlarınca takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri esas alınarak ilgili belediyeler tarafından bina ve arazi vergi değerleri hesaplanacaktır.
İlgili örneklere Tebliğ’in 6’ncı maddesinde yer verilmiştir.
- Diğer Hususlar
2026 yılını takip eden 2027, 2028 ve 2029 yıllarında, 1319 sayılı Kanunun 29 uncu maddesi kapsamında bina, arsa ve arazi vergisi matrahları ile asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri bu Tebliğde açıklanan şekilde belirlenen değerler üzerinden hesaplanacaktır.
2027, 2028 ve 2029 yıllarında uygulanacak matrah ve değerler, 2026 yılında uygulanan matrah ve değerlere 1319 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinde belirtilen artış oranı uygulanmak suretiyle belirlenecektir.
Dolayısıyla, 7566 sayılı Kanunla 1319 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinde yapılan değişiklik gereğince, 2027, 2028 ve 2029 yıllarında uygulanacak matrah ve değerler, bir önceki yılda uygulanan matrah ve değerlerin aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle hesaplanacaktır.
Emlak vergi değerleri veya asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri esas alınarak uygulanan vergi, harç ve diğer mali yükümlülükler için de 1319 sayılı Kanunun geçici 23 üncü maddesi hükümlerine göre belirlenen değerler esas alınacaktır.
Dolayısıyla söz konusu vergi, harç ve diğer mali yükümlülükler bakımından, Kanunun geçici 23 üncü maddesi ve bu Tebliğ dahilinde hesaplanan emlak vergi değerleri veya asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin ilgili yılda geçerli tutarları dikkate alınacaktır.
İlgili belediyelerce bu Tebliğde yer verilen açıklamalar çerçevesinde 2026 yılı emlak vergi değerleri hesaplanacaktır.
1319 sayılı Kanunun geçici 23 üncü maddesinin birinci ve ikinci fıkralarında belirtilen hesaplamalar, 2026 yılı için takdir komisyonlarınca 2025 yılında takdir edilen birim değerler üzerinden yapılacak olup, ayrıca takdir komisyonlarınca yeni bir takdir işlemi yapılmayacaktır.
Takdir komisyonlarınca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerine karşı mahkemelerde açılan davalar neticesinde takdir komisyonu kararlarının mahkemelerce;
– İptal edilmesi sonucu takdir komisyonları tarafından yeni bir değer belirlenmesi,
– Kısmen iptal ya da kısmen tasdik edilmesi,
– Belli bir oranda artırılması ya da azaltılması,
– Yeni bir değer belirlenmesi,
– Onanması, halleri sonucu oluşan bu değerler dikkate alınmak suretiyle;
- a) 1319 sayılı Kanunun 29 uncu maddesine göre 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçiyorsa, 2026 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, 2025 yılında uygulanan vergi değerlerinin iki kat fazlası esas alınarak,
- b) Bu Tebliğin 6 ncı maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen vergi değerini tadil eden sebeplerle 2026 yılında mükellefiyet tesis edilen hallerde ise 2026 yılında uygulanmak üzere 2025 yılında takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri, 2025 yılında uygulanan arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin iki kat fazlasını geçiyorsa, 2026 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında 2025 yılında uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin iki kat fazlası esas alınarak,
emlak vergi değerleri ilgili belediyelerce yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde hesaplanacaktır.
Arsa veya arazinin herhangi bir sebeple takdir dışı kalması veya yeni cadde ve sokak oluşması gibi nedenlerle 2025 yılına ait birim değerin bulunmaması halinde, bu arsa ve araziler için 2026 yılına ilişkin takdir komisyonlarınca belirlenen birim değerler esas alınacaktır
89 Seri Nolu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği’ne ulaşmak için tıklayınız.
Bilgilerinize Sunulur.
Saygılarımızla,
GÜRELİ YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİRLİK
VE BAĞIMSIZ DENETİM HİZMETLERİ A.Ş.